Câți metri pătrați trebuie să aibă un apartament? Ce prevede Legea locuinței nr. 114/1996

Atunci când căutăm un apartament, numărul de camere și suprafața sunt printre primele informații pe care le verificăm. Dar ce înseamnă, de fapt, un apartament cu 2 sau 3 camere din punct de vedere al suprafețelor? Există dimensiuni minime pentru living, dormitoare sau bucătărie? Balconul intră în suprafața utilă?

Răspunsurile se găsesc, în principal, în Legea locuinței nr. 114/1996 și în Anexa nr. 1, care stabilește exigențele minimale pentru locuințe.

Este însă importantă o precizare încă de la început: valorile din Anexa nr. 1 nu trebuie folosite pentru a concluziona automat că orice apartament mai mic decât suprafețele indicate de lege este „ilegal”. Anul construirii, documentația în baza căreia imobilul a fost autorizat și recepționat, eventualele modificări ulterioare și situația cadastrală trebuie analizate separat.

Ce este o locuință, potrivit Legii nr. 114/1996?

Legea definește locuința ca o construcție formată din una sau mai multe camere de locuit, împreună cu dependințele, dotările și utilitățile necesare pentru a satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Tot legea introduce noțiunea de „locuință convenabilă” – o locuință care acoperă necesitățile esențiale privind odihna, prepararea hranei, educația și igiena și care asigură exigențele minimale prevăzute în Anexa nr. 1.

Cu alte cuvinte, din punct de vedere juridic și tehnic, o locuință nu înseamnă doar o încăpere în care poate fi amplasat un pat.

Ce trebuie să asigure, în minimum, o locuință?

Anexa nr. 1 stabilește o serie de cerințe minimale.

Locuința trebuie să asigure:

• acces liber individual la spațiul locuibil, fără afectarea posesiei și folosinței exclusive a spațiului deținut de altă persoană sau familie;

• spațiu pentru odihnă;

• spațiu pentru prepararea hranei;

• grup sanitar;

• acces la energie electrică;

• acces la apă potabilă;

• evacuarea controlată a apelor uzate;

• evacuarea reziduurilor menajere.

Aceste condiții sunt importante mai ales atunci când cumpărătorul analizează proprietăți atipice: mansarde, demisoluri, poduri transformate în spații de locuit sau alte imobile care inițial au avut o altă destinație.

Care sunt suprafețele minimale prevăzute de Anexa nr. 1?

Una dintre cele mai cunoscute prevederi ale Legii locuinței este tabelul suprafețelor minimale.

Pentru fiecare tip de locuință sunt prevăzute suprafețe pentru camera de zi, dormitoare, bucătărie, locul de luat masa, încăperile sanitare și spațiile de depozitare.

Apartament cu 1 cameră

Pentru o persoană, tabelul prevede:

• 1 cameră;

• camera de zi: 18 mp;

• loc de luat masa: 2,5 mp;

• bucătărie: 5 mp;

• încăperi sanitare: 4,5 mp;

• depozitare: 2 mp;

• suprafață utilă: 37 mp;

• suprafață construită: 58 mp.

În cazul locuinței cu o singură cameră, camera de zi include și spațiul destinat dormitului.

Apartament cu 2 camere

Pentru două persoane:

• camera de zi: 18 mp;

• dormitor: 12 mp;

• loc de luat masa: 3 mp;

• bucătărie: 5 mp;

• încăperi sanitare: 4,5 mp;

• depozitare: 2 mp;

• suprafață utilă: 52 mp;

• suprafață construită: 81 mp.

Apartament cu 3 camere

Aici tabelul face diferența în funcție de numărul persoanelor.

Pentru 3 persoane:

• camera de zi: 18 mp;

• dormitoare: 22 mp cumulat;

• bucătărie: 5,5 mp;

• suprafață utilă: 66 mp.

Pentru 4 persoane:

• camera de zi: 19 mp;

• dormitoare: 24 mp cumulat;

• bucătărie: 5,5 mp;

• suprafață utilă: 74 mp.

Apartament cu 4 camere

Pentru 5 persoane, tabelul prevede 87 mp utili, iar pentru 6 persoane 93 mp utili.

Apartament cu 5 camere

Pentru 7 persoane sunt prevăzuți 107 mp utili, iar pentru 8 persoane 110 mp utili.

Tabel complet – suprafețele minimale prevăzute de Legea nr. 114/1996

O precizare importantă: chiar Anexa nr. 1 menționează că numărul de persoane pe locuință utilizat în tabel este relevant la repartizarea locuințelor sociale, de intervenție, de serviciu și de necesitate. De aceea, tabelul trebuie citit în context, nu transformat într-o regulă simplistă potrivit căreia orice apartament aflat sub aceste valori ar fi automat nelegal.

Suprafața locuibilă și suprafața utilă nu înseamnă același lucru

Este una dintre confuziile frecvente întâlnite în anunțurile imobiliare.

Suprafața locuibilă se referă la suprafața camerelor de locuit.

În schimb, suprafața utilă a locuinței include camerele de locuit și celelalte spații interioare care intră în calcul potrivit legii: bucătărie, încăperi sanitare, spații de depozitare și circulațiile interioare.

Balconul intră în suprafața utilă?

Nu.

Potrivit Anexei nr. 1, suprafața utilă a locuinței nu cuprinde suprafața logiilor și a balcoanelor.

Prin urmare, dacă un apartament are 60 mp utili și un balcon de 8 mp, prezentarea corectă și transparentă este:

60 mp utili + balcon de 8 mp

și nu 68 mp utili.

Pentru un cumpărător, această diferență poate deveni importantă inclusiv atunci când compară prețul pe metru pătrat între două proprietăți.

Cât trebuie să aibă livingul și dormitoarele?

Pentru locuințele din tabel, camera de zi pornește de la 18 mp și ajunge la 22 mp, în funcție de numărul persoanelor.

În cazul unui apartament cu 2 camere destinat, conform tabelului, pentru două persoane, avem:

18 mp camera de zi + 12 mp dormitor.

La apartamentele cu mai multe dormitoare, Anexa indică suprafața cumulată a acestora.

De exemplu, pentru locuința cu 3 camere și 3 persoane, dormitoarele însumează 22 mp, iar pentru cea destinată la 4 persoane, 24 mp.

Ce suprafață minimă este prevăzută pentru bucătărie?

Tabelul indică următoarele valori:

• 5 mp pentru locuințele aferente unei persoane sau două persoane;

• 5,5 mp pentru 3–4 persoane;

• 6 mp pentru 5–6 persoane;

• 6,5 mp pentru 7–8 persoane.

Legea permite ca locul de luat masa să fie integrat în bucătărie sau în camera de zi.

Acest lucru nu trebuie însă confundat cu legalitatea unei recompartimentări. Dacă într-un apartament bucătăria a fost deschisă către living prin eliminarea unui perete, trebuie analizat dacă modificarea respectivă a fost realizată în condițiile legii și dacă situația din teren corespunde documentației proprietății.

Ce înălțime trebuie să aibă camerele?

Anexa nr. 1 stabilește pentru camerele de locuit o înălțime liberă minimă de 2,55 metri.

Există particularități pentru mansarde, supante și nișe, unde geometria spațiului este diferită. Pentru acestea, Anexa nr. 1 introduce și reperul unui volum minim de 15 mc pentru fiecare persoană.

Tocmai de aceea, în cazul unei mansarde nu este suficient să măsurăm înălțimea într-un singur punct și să concluzionăm dacă spațiul este sau nu corespunzător unei locuințe.

Cât de lat trebuie să fie holul?

Anexa nr. 1 prevede o lățime minimă de circulație de 1,20 m pentru coridoarele și vestibulul din interiorul locuinței.

Este un detaliu care poate deveni relevant mai ales în cazul construcțiilor noi și al apartamentelor care au fost recompartimentate.

Un apartament de 2 camere sub 52 mp este ilegal?

Nu putem trage această concluzie doar din suprafață.

Aceasta este probabil cea mai importantă precizare a întregului articol.

În Cluj-Napoca există numeroase apartamente construite înainte de apariția Legii nr. 114/1996 care au suprafețe mai mici decât cele indicate în actuala Anexă nr. 1.

Un apartament vechi cu 2 camere și 45 mp sau unul cu 3 camere și 58 mp NU devine automat nelegal doar pentru că suprafața sa este sub valorile din tabel.

Trebuie analizate, printre altele:

• perioada în care a fost construit imobilul;

• documentația în baza căreia a fost autorizat;

• configurația cadastrală;

• destinația înscrisă în acte;

• eventualele modificări realizate ulterior.

Situația merită însă verificată cu mai multă atenție atunci când discutăm despre o construcție nouă, deoarece art. 3 din Legea nr. 114/1996 leagă autorizarea construcțiilor de locuințe noi de satisfacerea exigențelor minimale din Anexa nr. 1.

La ce proprietăți merită să fim mai atenți?

Câteva situații ar trebui să determine cumpărătorul să verifice documentele înainte de a lua o decizie:

Mansarde și poduri transformate în apartamente – trebuie verificat dacă spațiul a fost autorizat și care este destinația sa în documente.

Demisoluri prezentate drept locuințe – faptul că un spațiu este amenajat ca apartament nu este suficient pentru a stabili situația sa juridică.

Apartamente rezultate prin divizarea unei locuințe mai mari – trebuie verificată corespondența dintre situația reală și cea din acte.

Apartamente recompartimentate – configurația pe care o vedem la vizionare poate fi diferită de cea din documentația cadastrală.

Balcoane închise sau integrate în cameră – suprafața balconului nu devine automat suprafață utilă doar pentru că acesta a fost închis sau amenajat.

Ce merită verificat înainte să cumperi un apartament?

Suprafața este importantă, dar nu este suficientă.

Înaintea unei achiziții, recomandăm să fie verificate atât situația juridică a proprietății, cât și concordanța dintre acte și ceea ce există efectiv în teren.

Un apartament poate arăta foarte bine la vizionare, însă întrebările importante sunt uneori cele care nu se văd în fotografii:

Ce destinație are spațiul în acte?

Suprafața prezentată este într-adevăr suprafața utilă?

Balconul este calculat separat?

Compartimentarea actuală corespunde documentației?

Au fost realizate modificări față de configurația inițială?

Aceste verificări sunt cu atât mai importante în cazul proprietăților atipice sau al apartamentelor care au trecut prin modificări importante.

Concluzie

Legea nr. 114/1996 și Anexa nr. 1 oferă repere importante privind ceea ce trebuie să asigure o locuință și stabilesc exigențe minimale privind suprafețele și organizarea acesteia.

Dar un tabel cu metri pătrați nu poate spune singur întreaga poveste juridică a unui apartament.

Un apartament mai mic decât valorile din Anexa nr. 1 nu este automat ilegal, după cum nici faptul că o proprietate este prezentată comercial drept „apartament” nu garantează, de unul singur, că situația sa juridică și tehnică este în regulă.

De aceea, înaintea unei achiziții, documentele proprietății trebuie analizate împreună cu situația reală din teren.

La Lider Imobiliare, considerăm că o tranzacție bună începe înainte de negocierea prețului: începe prin a ști exact ce proprietate cumperi.

Materialul are caracter informativ și nu înlocuiește analiza juridică și tehnică individuală a unei proprietăți.