Randamentul chiriilor în Cluj-Napoca se situează, la nivel de piață, în jurul valorii de 4-5% brut pe an. În exemplul calculat mai jos — un apartament de două camere — randamentul brut este de 4,1%, iar după impozit, CASS, o lună fără chiriaș și cheltuielile curente scade la aproximativ 2,8% net. Calculăm pas cu pas.
Cât produce un apartament închiriat în Cluj-Napoca
Luăm ca exemplu un apartament cu două camere, cu o suprafață de aproximativ 55 mp. La un preț de achiziție de 3.050 euro/mp, investiția ajunge la aproximativ 168.000 de euro. Pentru o chirie de 570 de euro pe lună, venitul brut anual este de 6.840 de euro.
Raportând chiria anuală la prețul de achiziție, rezultă un randament brut de 4,1%. În cazul garsonierelor, randamentul brut este de regulă ușor mai bun, deoarece prețul total de cumpărare este mai redus. Rezultatul diferă însă în funcție de zonă, starea apartamentului, parcare, dotări și prețul negociat efectiv.
De ce randamentul chiriilor în Cluj-Napoca este relativ redus
Cluj-Napoca se află printre orașele cu cele mai mici randamente locative brute din România, deși nivelul chiriilor este ridicat. Explicația se găsește în prețul de achiziție: apartamentele s-au scumpit mai repede decât au putut crește chiriile, acestea din urmă fiind limitate de veniturile chiriașilor.
La un randament brut de 4,1%, recuperarea investiției exclusiv din chirie ar necesita peste 24 de ani. Calculul nu include cheltuielile, perioadele fără chiriaș și deprecierea mobilierului. O chirie lunară mare nu înseamnă, prin urmare, automat și o investiție rentabilă.
Impozitarea veniturilor din chirii în 2026
Pentru închirierea obișnuită, venitul net impozabil se determină prin scăderea cotei forfetare de 20% din venitul brut. Asupra diferenței se aplică impozitul de 10%. În practică, impozitul reprezintă 8% din chiria brută — în exemplul nostru, aproximativ 547 de euro pe an.
Se adaugă contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), datorată prin Declarația Unică atunci când veniturile extrasalariale depășesc plafonul de 6 salarii minime, respectiv circa 24.300 de lei pe an. Faptul că proprietarul este salariat nu elimină această obligație. În exemplul analizat, venitul net este de aproximativ 27.700 de lei, deci peste plafon: CASS se datorează și înseamnă 2.430 de lei, adică aproximativ 480 de euro pe an.
Randamentul chiriilor după toate costurile proprietarului
Din venitul anual de 6.840 de euro scădem impozitul (547 euro), CASS (480 euro), o lună fără chiriaș — o ipoteză prudentă, dar realistă — și cheltuielile curente: reparații, asigurare, impozit local, fond de rulment, comision de închiriere, înlocuirea electrocasnicelor.
Rămân aproximativ 4.600 de euro pe an, ceea ce înseamnă un randament net de circa 2,8%. Dacă apartamentul este cumpărat prin credit, dobânda și costurile finanțării se scad separat, iar rezultatul se modifică semnificativ. La prima achiziție se adaugă onorariul notarial, intabularea și comisionul.
Când merită o investiție pentru închiriere în Cluj-Napoca
Randamentul lunar nu este singurul criteriu. Investiția are sens pentru un cumpărător cu orizont lung, care urmărește atât venitul din chirie, cât și o eventuală creștere în timp a valorii proprietății. Această apreciere nu este garantată și nu trebuie tratată ca ipoteză de lucru.
Contează decisiv prețul de cumpărare, nu doar chiria estimată. Un apartament bine compartimentat, eficient energetic, aproape de transport, universități sau zone de birouri și, ideal, cu parcare are perioade mai scurte de neocupare. Cumpărat prea scump sau într-o zonă cu cerere redusă, același apartament produce sub 2% net.
Concluzie
O investiție imobiliară în Cluj-Napoca se analizează prin calcul complet, nu prin valoarea chiriei lunare. Randamentul brut arată potențialul proprietății. Randamentul net arată rezultatul real.
Pentru mai multe informații sau o consultație gratuită, contactați Lider Imobiliare la 0748.205.498.
Notă: Valorile prezentate sunt estimative și variază în funcție de proprietate, condițiile tranzacției și situația fiscală a proprietarului. Informațiile fiscale au caracter general; verificați situația dumneavoastră împreună cu un contabil.
Sursă pentru informațiile fiscale: ANAF – Declarația Unică, exemple de calcul 2026
