Balcoane închise, pereți dărâmați și noul Cod al Urbanismului: Ce riscă proprietarii și cum se aplică legea

Titlurile alarmiste din ultima perioadă au creat îngrijorare printre sutele de mii de proprietari de apartamente din Cluj-Napoca, București și marile orașe: „Cresc taxele!”, „Se dublează impozitul pe locuință!”, „Amenzi uriașe pentru termopane!”.

Dincolo de panică, reforma legislativă adusă de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) – actul normativ menit să înlocuiască vechea Lege nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001 – trasează linii clare între ce este permis, ce este sancționat și ce proceduri se aplică la vânzarea unui imobil.

Dacă deții un apartament cu balconul modificat sau vrei să faci renovări, iată distincția legală exactă între cele trei situații întâlnite în practica imobiliară.

1. Vrei să închizi balconul acum: Regimul simplificat prin notificare prealabilă

Până de curând, închiderea unui balcon presupunea un calvar birocratic similar cu ridicarea unei case: certificat de urbanism, avize de la multiple instituții, proiect tehnic (DTAC) și așteptarea autorizației de construire. Din acest motiv, majoritatea proprietarilor a ales să execute lucrările fără forme legale.

Noul Cod al Urbanismului schimbă această procedură prin articolul 294, introducând posibilitatea execuției pe bază de notificare prealabilă:

„Se pot executa fără autorizație de construire, pe bază de notificare prealabilă a autorității administrației publice locale: [...] renovarea/extinderea bucătăriei sau băii și închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente.”

Cum funcționează notificarea:

• Fără autorizație clasică: Înainte de montarea tâmplăriei, se depune la Direcția de Urbanism a primăriei o înștiințare însoțită de un memoriu tehnic simplificat semnat de un arhitect sau inginer constructor și dovada achitării taxelor aferente.

• Condiția fațadei unitare: Lucrarea trebuie să respecte armonia blocului. Conform Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari (art. 32 alin. 2), fațada este proprietate comună. Dacă pe scară predomină tâmplăria PVC albă sau gri antracit cu o anumită împărțire a ochiurilor de geam, noua lucrare trebuie să preia aceleași repere vizuale.

• Excepția clădirilor de patrimoniu: Dacă blocul se află într-o zonă protejată istoric sau este monument, simpla notificare nu este suficientă; avizul Direcției Județene pentru Cultură rămâne obligatoriu.

2. Ai deja balconul închis fără autorizație: Cum funcționează autorizația de regularizare

Pentru apartamentele în care tâmplăria a fost montată în anii trecuți fără acte, Codul Urbanismului introduce mecanismul autorizației de regularizare (art. 301), instrumentul oficial prin care modificările existente pot fi recunoscute administrativ și înscrise în cartea funciară.

Ce prevede legea pentru apartamente:

• Fără termen de decădere: În timp ce pentru construcțiile ilegale ridicate de la zero legea prevede o fereastră limitată de 1 an pentru intrarea în legalitate, lucrările de compartimentare interioară nestructurală și închiderile de balcoane sunt încadrate în regim permanent. Proprietarii pot solicita regularizarea oricând.

• Procedura tehnică: Dosarul nu presupune proiectare de la zero, ci un releveu actualizat al locuinței și o notă tehnică/expertiză minimală întocmită de un expert tehnic atestat, care să certifice că greutatea tâmplăriei nu suprasolicită placa de beton a balconului.

3. Demolarea peretelui dintre balcon și cameră: Intervenția cu risc structural

Una este montarea unor geamuri termoizolante pe parapetul existent și cu totul altceva spargerea peretelui despărțitor pentru mărirea livingului sau a bucătăriei.

În blocurile din panouri prefabricate sau cadre de beton armat (atât cele vechi, cât și ansamblurile noi), parapetul și buiandrugul preiau sarcini structurale ori au rol critic de contravântuire seismică.

Desființarea acestui perete:

1. Exclude procedura notificării: Nu este o simplă închidere, ci o intervenție asupra structurii de rezistență.

2. Impune expertiză tehnică de rezistență (cerința A1): Un expert atestat trebuie să calculeze dacă structura a fost slăbită și dacă se impun cămășuieli sau grinzi metalice de consolidare.

3. Cere acordul asociației: Afectarea părților comune sau a structurii impune acordul scris al asociației de proprietari și al vecinilor direct învecinați pe verticală și orizontală.

Fără aceste demersuri, lucrarea rămâne ilegală, iar riscul depășește sfera administrativă, intrând în zona siguranței publice.

4. Demontarea miturilor: Impozitul dublat și amenzile

Mitul: „Se dublează automat impozitul pe apartament de la anul”

Noul cod prevede într-adevăr la art. 301 alin. (11) că imobilele executate fără autorizație identificate de organele de control pot fi sancționate cu majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri până la intrarea în legalitate.

Însă: Un apartament construit legal în baza unei autorizații inițiale de construire a blocului nu devine o clădire clandestină doar prin montarea unui geam la balcon. Măsura fiscală vizează construcțiile independente sau etajele adăugate fără nicio autorizație, nu modificările nestructurale de fațadă ale locuințelor individuale.

Realitatea: Prescripția amenzilor

Conform regimului general al contravențiilor (OG nr. 2/2001 coroborată cu Legea construcțiilor și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție):

• Dreptul poliției locale (disciplina în construcții) de a aplica sancțiuni contravenționale se prescrie în termen de 3 ani de la data finalizării lucrărilor.

• Dacă balconul a fost închis acum 5 sau 10 ani, autoritățile nu mai pot emite un proces-verbal de amendă.

Ghid comparativ pentru proprietari

Ai nevoie de asistență pentru verificarea documentelor de proprietate sau vânzarea unui apartament în Cluj-Napoca? Echipa Lider Imobiliare verifică istoricul cadastral și concordanța tehnică a fiecărui imobil din portofoliu, asigurând tranzacții sigure atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători.